האם בקשת שינוי בדירה דוחה את מועד מסירת הדירה באופן אוטומטי

אחד מהיתרונות ברכישת דירה מקבלן (על פני רכישת דירה 'יד שנייה') הינה ביכולת לבצע שינויים בדירה בעלות נמוכה או ללא עלות כלל.

קודם לבניית הדירה, שינוי מיקומו של קיר אינו כרוך בעלות בדר"כ, שכן השינוי אינו דורש הריסת קיר ובנייתו במקום אחר. על פניו, שינוי שאינו דורש הריסה של דבר, גם לא אמור לדחות את מועד המסירה. יחד עם זאת, אין בכך כדי לבטל תוספת עלות או דחיית מסירת הדירה באופן גורף בכל בקשת שינוי בדירה.

מאידך, לאחר בניית הקיר, השינוי בהכרח כרוך בעלות ובדר"כ מקנה לקבלן זמן עבודה נוסף - בשל השינוי. פועל יוצא של הדבר - דחיית מועד המסירה, שכן הקבלן נדרש לבקשת שינוי בדירה - שינוי לא מתוכנן, שמצריך ממנו התארגנות וביצוע שונה ולכן הדבר מזכה אותו ב'זמן בנייה' נוסף.

אז מתי בקשת שינוי בדירה דוחה את מועד מסירתה?

כידוע, איחור במסירת הדירה כרוך במתן פיצוי חודשי לרוכש הדירה (ס' 5א' לחוק המכר דירות, תשל"ג-1973) בגין ההפרה - האיחור. על כן, דחיית מועד המסירה 'שווה כסף' ליזם שעליו לשלם לרוכש הדירה כפיצוי.

מועד המסירה החוזי הינו המועד שנקבע בחוזה בין הצדדים. המועד מייצר וודאות עבור רוכש הדירה הנדרש להיערך לקראת כניסה לדירה, בהקשרים של נטילת משכנתא, תיאום מהנדס, שיפוצים נדרשים, הובלות, השכרת דירה אחרת וכיוצ"ב. כאשר הרוכש מגיש לקבלן בקשת שינוי בדירה, המועדים מתחילים להשתנות. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (פורסם בנבו, 21.2.2016) (להלן: "פרשת ספייס"), פסקה 24 לפסק דינה של כבוד השופטת ברק ארז, כדלקמן:

"מאחר שבמקרה הטיפוסי חוזי מכר שנעשים בין קבלנים לרוכשי דירות הם חוזים אחידים, המענה הבסיסי לקושי האמור נמצא בפסיקה שנסבה על פרשנותו של חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982. בית משפט זה הבהיר כי תניות בחוזה אחיד המקנות לקבלנים כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה ייחשבו לתניות מקפחות. כך, בע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183 (1989) נקבע כדלקמן: "קביעת מועד המסירה של דירה לפרק זמן בלתי מוגבל ובלתי מתוחם וידוע מראש כופה על הצד השני אי-ודאות מכבידה ביותר, שהיא בלתי מוצדקת בנסיבות העניין. באופן כזה לא נקבע, למעשה, מועד למסירת הדירה, שהרי פרק הזמן שבתוכו תתבצע המסירה יכול להיות גם נקודת זמן כלשהי על פני תקופה ארוכה ביותר, על-פי שיקול-דעתו החד-צדדי של הספק. במצב דברים זה שרוי המתקשר השני במצב של אי-ידיעה לגבי נתון מרכזי בהתקשרות, דבר המונע ממנו בצורה מוחלטת את ההיערכות לקראת קבלת הדירה שרכש, הן מבחינת מכירתה של דירה קודמת והן מכל בחינה אחרת שהיא" (שם, בעמ' 190)”. (ההדגשות אינן במקור, א.ד.)

על כן, מועד המסירה שנקבע בחוזה הוא 'מועד המסירה' והוא יוצר את הוודאות עבור הצדדים - בעיקר הרוכש. ככל שמבקשים לשנות מועד זה, יש לקבל את הסכמת הצדדים לחוזה.

בהתאם לאמור, 'דרך המלך' היא שברגע שמתקבלת בקשת שינוי בדירה, על הקבלן להבהיר את משך הזמן שיידרש לצורך ביצוע בקשת השינוי בדירה ואם הדבר כרוך בעלות. בשלב זה באפשרות הרוכש לשקול אם הוא מעוניין בביצוע השינויים על כל ההשלכות המשתמעות מכך או לא.

אם הסכים הדייר לשינוי ולדחייה אז הבקשה דוחה את מועד מסירת הדירה. אם לא הסכים, בקשת שינוי בדירה תידחה על ידי הקבלן ולא יידחה מועד המסירה של הדירה.

האם כל הסכמה לבקשת שינוי בדירה דוחה את מועד מסירת הדירה?

על פניו - אם הרוכש הסכים, מדובר בקיבול של הצעת הקבלן - באופן המהווה כריתת חוזה לכל דבר.

יחד עם זאת, לעיתים ישנם מקרים בהם הקבלן מפעיל לחץ על רוכש הדירה, כאשר הקבלן אינו מאפשר לרוכש להתמקח על משך הדחייה ומנצל הלכה למעשה את בקשת שינוי בדירה של הרוכש לצורך איחור במסירתה.

יפים לעניין זה דברי כבוד השופטת רביד בע"א 2176-06-21 אבן יזמות בע"מ נ' חדד (פורסם בנבו, 14.4.2022), פסקה 11 לפסק הדין:

"טענת המערערת לדחיית המסירה עקב הסכמי השינויים עליהם חתמו המשיבים ובהם נקבעו מועדי הדחייה של המסירה, נדחתה, תוך שהוכרה דחיית המסירה בהתאם לימי האיחור הסבירים שקבע מומחה בית המשפט. בית המשפט קבע שעדויות המשיבים אמינות עליו ועל פיהן לא היה משא ומתן אמתי וחופשי בקשר לימי הדחייה והם אולצו לחתום על הסכמי השינויים, בהם המשיבה קבעה את ימי הדחייה ללא כל אפשרות להתמקח או לשנות. עוד פסק בית המשפט שהוא מאמץ את תקופות הדחייה שנקבעו על ידי מומחה בית המשפט ואשר לא נסתרו, משלא נחקר ואשר ההפרש בינם ולבין התקופות שקבעה המשיבה חד צדדית בהסכמי המכר, הוא של עשרות ואף מאות אחוזים, ואינן סבירות."(ההדגשות אינן במקור, א.ד.)

בית המשפט קבע כי משך התקופה שנקבעה על ידי הקבלן אינה סבירה, באופן שהקבלן ניצל את מצוקת הרוכש לבצע את השינוי על מנת להתחמק מפיצוי בגין איחור.

מהו 'זמן סביר' לביצוע בקשת שינוי בדירה?

כל מקרה לגופו. כמובן שיש להוכיח את הדבר, הן את העובדה שרוכשי הדירה אולצו לחתום, הן העובדה שלא ניתנה להם אפשרות למו"מ, ושבעיקר - יש חוסר סבירות קיצוני בין משך התקופה שקבע הקבלן לעומת משך התקופה הדרוש לביצוע בפועל של בקשת שינוי בדירה. את החלק האחרון ניתן ויש להוכיח באמצעות מומחה בתחום ההנדסי, שיכול לקבוע ולפרט את הפעולות הנדרשות לביצוע השינוי ואת משך הזמן הדרוש להן.

יפים לעניין זה דברי כבוד השופט סולברג ברע"א 3088/20 פלד נ' אזורים בנין (1965) בע"מ (פורסם בנבו, 25.10.2020), פסקה 3 לפסק הדין:

שאלה אחרת היא, מה יהא הדין כאשר היקף השינויים שביקש הרוכש לערוך בדירה, אינו מצדיק מבחינה עניינית את תקופת הדחייה שעוגנה בהסכם השינויים? שאלה זו עלתה גם היא בעניין שמש: "קביעתו של מועד חדש על רקע בקשתו של רוכש הדירה לבצע בה שינויים עשויה לעורר שאלות נוספות כאשר המועד שנקבע לשינוי נמצא ללא כל יחס סביר להיקף השינוי המבוקש"; אך תשובה, לא ניתנה שם: "שאלות אלה אינן בפני וממילא לא נדרשתי אליהן" (פסקה 34). בדומה לעניין שמש, גם בענייננו לא עומדת שאלה זו להכרעה. בית המשפט המחוזי לא חלק על קביעת בית משפט השלום, כי אם משך תקופת הדחייה אינו עומד בהלימה להיקף השינויים שעוגנו בהסכם, יראה מועד המסירה החדש כ'תניית פטור מחופשת'. בפסק הדין מושא הבקשה דנא, לא נקבע אלא זאת – כי לא הרימו המבקשים את נטל ההוכחה בדבר העדר יחס סביר בין תקופת הדחייה לבין היקף השינויים. קביעה עובדתית זו, לרבות הקביעה באשר לנטל ההוכחה בנושא זה, אינה מצדיקה התערבות ב'גלגול שלישי'.(ההדגשות אינן במקור, א.ד.)

אם כן, פעמים רבות קבלנים מנצלים בקשת שינוי בדירה של הרוכש על מנת לקבל פטור ממסירת הדירה במועד המסירה החוזי. בתי המשפט ערים לעניין זה אך יש להוכיח את הטענה, שכן מדובר בטענה כבדת משקל, בעלת ערך כלכלי בלתי מבוטל ובעלת משמעותיות רחבות - כפייה של הקבלן על רוכש הדירה לחתום על הסכם שינויים יכולה לעלות כדי רמייה וחוסר תום לב.

סיכומו של דבר

על מנת להימנע מבעיות, כדאי לתכנן מוקדם את הדירה כבר בתוכנית המכר באמצעות אדריכל/מעצב. 'תוכנית מכר' הינה התוכנית המצורפת לחוזה ועל כן היא התוכנית המחייבת ותוכנית הבסיס לכל שינוי. כל שינוי שמבוצע בתוכנית המכר - קודם לחתימת החוזה, ולפיכך אינו שינוי כלל, אלא התוכנית המחייבת.

בנוסף, יש לקבוע הוראות בחוזה המגדירות נוהל לבקשת שינוי בדירה; איזו בקשת שינוי בדירה דורשת דחייה משמעותית יותר מאחרים; האם יש סוגי שינויים שאינם מצריכים דחייה כלל וכיוצ"ב.

אם בכל זאת ברצוננו לבצע שינוי בדירה במהלך תקופת הבנייה, יש לשקול את כדאיות הפעולה. לעיתים ייתכן כי ביצוע השינוי לאחר קבלת הדירה באמצעות קבלן חיצוני משתלם יותר - הן מבחינה כלכלית והן מבחינת מועד מסירת הדירה.

מומלץ לצלם את מצב הדירה לפני ביצוע השינוי ולאחריו, כמו גם כל התכתבות בין הצדדים הנוגעת לביצוע השינוי. כמובן שיש להקפיד כי אישור ביצוע השינויים ייחתם בכתב על ידי רוכש הדירה.

***האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ויש תמיד להתייעץ עם עורך דין.