האם מחסן נחשב דירה לעניין הצבעה בבית המשותף? מה נחשב לדירה?

במהלך ניהול הבית המשותף, עולות מחלוקות לדיון והכרעה על ידי דיירי הבניין.

הכרעות אלה לרוב מוכרעות בהצבעה של חברי הבית המשותף במתכונת של 'הרוב קובע'. כל סוג החלטה דורשת רוב אחר של חברי הבית המשותף - לעיתים נדרש רוב של 51%, לעיתים רוב של 60% ולעיתים אף נדרשת הסכמת כל הדיירים (100%).

הדבר רלוונטי במיוחד בבוא חברי הבית המשותף להצביע על פרויקט פינוי בינוי או תמ"א בבניין/מתחם, כאשר נדרש רוב לצורך קידום הפרויקט.

אז מי יכול להשתתף בהצבעה? האם בעל מחסן (שאינו מוצמד לדירה) נחשב כבעל דירה בבית המשותף? האם בעלים של חדר כביסה? האם חנייה שקורתה ונסגרה מכל צדדיה (ואף מושכרת לצד ג') נחשבת דירה גם כן?

התשובה לשאלה טמונה בבחינה מהותית, כפי שיפורט במאמר זה.

ס' 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

מלשון הסעיף עולה כי ייעוד ה'דירה' אינו משנה לצורך הגדרתה כ'דירה' בבית המשותף - בין אם למגורים, עסק או כל צורך אחר. יחד עם זאת, הסעיף אינו ספציפי - מה עונה להגדרה של חדר או תא? אם מדובר בכמה יחידות שאוחדו ליחידה אחת?

השאלה נדונה בע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3) 309, 317 (1981)):

המונח "דירה" מתייחס לחדר או לתא או למערכת חדרים או תאים, היינו, לאזור בנוי, להבדיל משטח רצפה פתוח, שתחומיו חזותיים וברורים, כי אין לך חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. מרכיב שני בהגדרת המונח "דירה" מתייחס לייעודו של החדר או התא, והחלופות, הנכללות במרכיב זה, הן בעיקרן שתיים: חלקו האחד אדריכלי, וחלקו האחר מתייחס למטרה העניינית, אותה תשמש היחידה. המרכיב, אותו כיניתי אדריכלי, מתייחס למלים "נועדו לשמש יחידה שלמה ונפרד", ותיאור זה הוא בגדר תוספת מצמצמת: אין די, לעניין זה, שמדובר על אזור המותחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר יחידה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות, שהובאו שם, שתיים מהן ספציפיות ואחת כללית, היינו, "מגורים" או "עסק", שהן מטרות ספציפיות, או "לכל צורך אחר", שהוא, כמובן, ביטוי כללי, החובק עולם ומלואו.

אם כן, משמעות המונח "דירה" בחוק רחבה יותר איפוא מהמשמעות המקובלת של המונח. בית המשפט קובע שני מבחנים:

המבחן הראשון - מהותי, בפועל. האם מדובר בחדר שקירות וגג מקיפים אותו. יחד עם זאת, על היחידה להיות ברת שימוש, כלומר צריך שתהיה ב'דירה' דלת כניסה, חיבור לחשמל, מים וכיוצ"ב - על מנת לאפשר שימוש ביחידה - ולא בהכרח שימוש למגורים.

המבחן השני - תכנוני, מה היה הייעוד המקורי של ה'דירה' בבית המשותף. חשוב לשים לב, הדרישה אינה שהיעוד המקורי היה לדירה בהכרח, אלא ליחידה שלמה ונפרדת המשרתת שימוש הקבוע בחוק - לא רק מגורים, אלא גם עסק או כל צורך אחר.

הלכה למעשה, אם מדובר ביחידה נפרדת שיכולה לשמש לייעוד לגיטימי, מדובר בדירה בעלת קול בהצבעה של חברי ועד הבית המשותף. פועל יוצא של כל האמור - גם בעל מחסן יכול שיהיה לו קול שווה ערך לבעל דירה בבית המשותף - בנסיבות מסוימות.

יפים לעניין זה דברי פרופ' י' וייסמן בספרו דיני קניין - בעלות ושיתוף (תשנ"ז), בעמ' 355:

"הדירות שמדובר בהן אינן חייבות להיות במשמעות המילונית של המילה דירות, דהיינו, מקום למגורים. תא המשמש לכל צורך שהוא (כגון מחסן) מספיק כדי שייחשב כ'דירה', בהקשר של בתים משותפים, ובלבד שמדובר בחלקה שלמה ונפרדת. התנאי בדבר היות הדירה חלקה שלמה ונפרדת מחייב שהן מבחינה חזותית הן מבחינת היעוד התא הוא נפרד ואינו מהווה חלק מחלקה אחרת שבבית, כגון שיש לו כניסה נפרדת, מונה חשמל נפרד ואספקת מים עצמאית." (ההדגשה שלי, א.ד.)

מן האמור עולה כי אכן - הבחינה היא מהותית, הן בפועל והן בפן הייעודי - תכנוני המקורי של ה'דירה' בבית המשותף.

אם כן, כמו בעניינים רבים, הפן המהותי של הדברים - מה קורה בפועל, גובר על הפן הטכני, הרישומי.

***האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ויש תמיד להתייעץ עם עורך דין.