מהי דירה ראויה למגורים - מהם התנאים המגבשים דירה כראויה למגורים

דירה ראויה למגורים” אינה רק ביטוי מילולי – זהו מונח משפטי שנוי במחלוקת בפסיקה אך משמעותי מאין כמוהו, שכן כל דירת קבלן יכולה להימסר לרוכש רק כאשר היא 'ראויה למגורים'.

בפרקטיקה, השאלה היא מתי רשאי הרוכש לסרב לקבל חזקה בדירה בטענה שהיא אינה ראויה למגורים – ומתי עליו לקבלה, לערוך פרוטוקול מסירה, ולאפשר את תיקון הליקויים במסגרת שנת הבדק - כפי שקובע החוק.

בע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ושפיתוח לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 28.2.2005) התייחס בית המשפט למטרת תקופת הבדק, כדלקמן:

"תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואיתור התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נלקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר – דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן - וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית. כן יש לתקופת הבדק חשיבות במישור רחב יותר – תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. אלה יתוקנו על ידי המוכר בלא שתידרש פנייה לבית המשפט."

ובהמשך, בפסקה 35:

"הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה צריכה להיעשות ככלל לאחר שחלפה תקופת הבדק ולאחר שנתנה לקבלן הזדמנות אמיתית – ולא כזו שבבחינת מן השפה ולחוץ – לתקן את הליקויים בתקופת הבדק או בסמוך לסיומה".

המסגרת הנורמטיבית

החוק אינו קובע הגדרה מפורשת של מהי דירה ראויה למגורים. למעשה, הביטוי 'ראויה למגורים' כלל אינו מופיע בחוק הרלוונטי לכך - חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"). יתרה מכך, חוק המכר דירות אף קובע כי במקרה של אי התאמה בין הדירה לבין התחייבויות הקבלן - יש לאפשר לקבלן לתקן במסגרת תקופות הבדק הקבועות בחוק המכר דירות. כלומר, ליקויים ואי התאמות בדירה אינן בהכרח מונעים את היות הדירה ראויה למגורים ואף על הרוכש לאפשר לקבלן לתקן את הליקויים תוך זמן סביר, ס' 4ב'(א) לחוק המכר דירות, נוסחו כדלקמן:

"התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר."

יפים לעניין זה דברי כבוד השופט פרידמן בת"א 13226-05 חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ נ' חלמיש (פורסם בנבו, 28.2.2010), בעמ' 27 לפסק הדין, כדלקמן:

"אי התאמה יסודית מוגדרת בחוק המכר (דירות) ככל דבר שבו הדירה שונה מהאמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה. אלא שאף במקרים כאלו אין הליקויים מצדיקים אי מסירה של הדירה, אלא נהוג כי במעמד המסירה עורך הרוכש פרוטוקול מסירה בו הוא מציין את כל הליקויים הקיימים באותו מועד, ולאחר מכן ניתנת למוכר שהות לתקן את הדרוש תיקון. כמו כן, ניתנת לרוכשים ארכה נוספת לגילוי ליקויים שלא ניתן היה לגלותם במועד המסירה, וגם במקרה כזה יש לאפשר למוכר לתקן את הליקויים בעצמו, ובלבד שהודע לו עליהם מיד לכשהתגלו- ראה סעיף 4א לחוק המכר (דירות) (וראה למשל גם ת"א (י-ם) 978/95 מילון נ' שיכון עובדים בע"מ (מאגר נבו))."

ובכל זאת, הביטוי 'ראויה למגורים' מופיע בס' 25ו(א) ובתוספת הראשונה לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 ("חוק השכירות והשאילה"), נוסחו כדלקמן:

"25ו(א). המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים; יראו דירה שמתקיים בה אחד התנאים המנויים בתוספת הראשונה כדירה שאינה ראויה למגורים..."

ובתוספת הראשונה לחוק השכירות והשאילה:

"דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה: (1) היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין; (2) היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה; (3) אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה; (4) היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה; (5) היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה; (6) יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו."

חוק השכירות והשאילה מספק אינדיקציה מסוימת למהי דירה ראויה למגורים, שהרי אדם השוכר דירה עושה זאת לשם מגורים בה כמעט בהכרח, להבדיל מאדם הרוכש דירה - העושה כן לעיתים גם מטעמי השקעה או לצורכי הסבת הדירה לשימושים אחרים וכיוצ"ב.

על פניו, נראה שהרציונאל הוא מגורים מינימליים בדירה, מערכות הדירה המינימאליות המקובלות תקינות ושמישות. לכן, לא סביר שדירה ראויה למגורים אם היא אינה מחוברת לחשמל, מים וביוב וכן דלתות בחדרים וחלונות בדירה - למניעת פריצות לדירה.

ס' (6) לתוספת הראשונה הינו מעין סעיף סל - 'סיכון בלתי סביר לשוכר ולבריאותו', כאשר ברור שמקרים רבים יכולים לבוא בגדרי סיכונים כאלה.

אך מה לגבי מזגן לדוג'? האם היעדר מזגן מונע דירה ראויה למגורים? האם רטיבות בדירה הינה סיכון בלתי סביר? להלן סקירה של מקרים בפסיקה המתייחסים למקרים שונים בהקשר של דירה ראויה למגורים.

גם בית ישן ורעוע יכול להיות ראוי למגורים

בתמ"ש 4120/01 ד.ס. ואח' נ' עז' המנוח ד' ז"ל ואח' (פורסם בנבו, 25.2.2008) נקבע כי גם בית רעוע וישן יכול להיות ראוי למגורים. בפס"ד הנ"ל נקבע שהוכח שעד לאחרונה התגוררו בו אנשים בפועל ומערכותיו עדיין תקינות. העובדה שהבית זקוק לשיפוץ אינה מעידה על כך שהוא אינו ראוי למגורים.

מתוך דברי כבוד השופט ג'יוסי בפס"ד הנ"ל, פסקה 19"

"קבלת טענת הנתבעים לפיה, הבית רעוע, מוזנח ונטוש, כאשר השטח מסביבו מכוסה בפסולת וקוצים, אינה  מובילה למסקנה, כי  הבית הגיע למצב של התפוררות חמורה וכי תוך שנים אחדות מיום פטירתו של המנוח הפך הבית מבית הראוי למגורים לבית שאינו ראוי למטרה זו, גם אם הוא טעון תיקונים ושיפוץ. מכל מקום, לא המצב החיצוני של הבית הוא הרלוונטי, כי אם קיומם של אלמנטים פיזיים ההופכים את המבנה לבית מגורים, ובמקרה שלנו, לא נטען כי המתקנים הפנימיים בבית נהרסו למשל, ועל כן אין לומר שהוא חדל מלהיות ראוי למגורים. יתירה מזו, לא מן הנמנע שמה שמוגדר ע"י הנתבעים כנזקים בדירה, אינם אלא תופעות בלאי רגילות השכיחות בדירות ישנות, כגון זו נשוא תביעה דנן, וגם מבנים רעועים ביותר משמשים לא פעם למגורים. ומעל לכל, הוכח כי הבית שימש בפועל למגוריהם של בני הזוג." (ההדגשות אינן במקור, א.ד.)

"העדר נוחות" אינו מספיק לקביעת 'אינה ראויה למגורים'

דירה שחוברה למערכות המים, חשמל וביוב, באופן שאינו חוקי, האם היא ראויה למגורים או לא? העניין נדון בעמ"נ 203/04 צוקרמן נ' מנהל הארנונה של המועצה המקומית מבשרת ציון (פורסם בנבו, 6.3.2006), (להלן: "פרשת צוקרמן"), שם התובעים ביקשו להימנע מתשלום ארנונה - כי הדירה אינה ראויה למגורים בשל החיבורים הארעיים/לא חוקיים שבוצעו. אלא שבית המשפט שלל טענה זו של התובעים, וקבע כי אין בחיבור זמני או לא חוקי כדי לשלול את הדירה כראויה למגורים, מתוך פסקה 14 לפס"ד צוקרמן:

"אין בידי לקבל את טענת המערערים, כי העובדה שהחיבורים לא היו חוקיים, יש בה כדי לשלול את היות הדירה "ראויה למגורים", או כדי להשתיק את המשיב מלטעון זאת. מקובלת עליי טענת המשיב, כי שאלת החוקיות איננה השאלה המרכזית לעניין החיוב בארנונה, וכי המבחן הוא זה המוסכם למעשה על הצדדים: האם הדירה "ראויה למגורים" אם לאו. זאת, אף אם שאלת החוקיות עשויה להיות רלוונטית כחיזוק מסוים למסקנה הנשענת על מהותם של חיבורי החשמל והמים: האם היו מספיקים כדי שהדירה תהיה "ראויה למגורים"." (ההדגשות אינן במקור, א.ד.)

בית המשפט קבע כי אופן החיבורים למערכת החשמל מים וביוב אינו רלוונטי לקביעת הדירה כראויה למגורים, שכן לכל היותר מדובר באי נוחות בלבד ומערכות הדירה תקינות ושמישות. מתוך פסקה 16 לפס"ד צוקרמן:

"ואולם, בנסיבות העניין אין בידי לקבוע כי מסקנת הוועדה, לפיה הדירה הייתה "ראויה למגורים" בתקופה הרלוונטית, הינה מסקנה בלתי סבירה. העובדות – שנקבעו על סמך עדותו של המערער עצמו בפני הוועדה – היו כי בדירה זרמו מים חמים, כי היה בה גז לבישול, כי מכשירים חשמליים פעלו וכי כל פנים הדירה היה בנוי ותקין. לאור זאת, המסקנה כי ההכבדות שבהן נתקלו המערערים במשך שלושת החודשים הרלוונטיים מצביעות בנסיבות העניין על העדר נוחות בלבד – ולא על כך שהדירה הייתה בלתי "ראויה למגורים" – היא סבירה והגיונית בעיניי."

כאן המקום לציין, כי קודם למסירת הדירה, הקבלן מקבל טופס 4 לבניין - טופס המאשר כי מערכות הבניין תקינות, שמישות והבניין תקני. יחד עם זאת, לאחר מתן טופס 4, יש לחבר כל דירה באמצעות חשמלאי ולבצע בדיקה באמצעות חברת החשמל. על כן, טופס 4 לבדו אינו מעיד על היות הדירה ראויה למגורים.

לגבי היעדר מזגן, על אף שמדובר בפרט חיוני, אין הוא הכרחי לקביעת 'ראויה למגורים', שכן ישנם פתרונות חלופיים בשוק ונראה נכון יותר לפצות את הדייר ברכיב עוגמת הנפש - להבדיל מקביעה מרחיקת לקת בעלת משמעויות כלכליות משמעויות - הן לקבלן והן לרוכש.

האם רטיבות עולה כדי 'אינה ראויה למגורים'?

בת"א 368/89 נפתלי נ' מבט בניה בע"מ (פורסם בנבו, 27.2.1992) טענו התובעים לביטול הסכם מכר הדירה בשל רטיבות קשה בה.

רוכשי הדירה התלוננו שוב ושוב בפני הקבלן על רטיבות קיצונית בקירות הדירה, על אף שהקבלן ניסה לתקן מספר פעמים את הרטיבות - לא הצליח לפתור את הבעיה. כדברי לשון התובעת, היא לא רכשה דירה אלא "מערת נטיפים".

גם המומחים הרלוונטיים קבעו כי מדובר בדירה שאינה ראויה למגורים - ודאי בחודשי החורף.

בהתאם בית המשפט נעתר לתביעה וקבע כי הסכם המכר בוטל כדין.

יחד עם זאת, מדובר במקרה שונה מהעניין המדובר במאמר זה, שכן הרוכשים כבר קיבלו את הדירה, נתנו לקבלן מספר הזדמנויות לתקן אך זה לא הצליח. בהתאם לאמור, בית המשפט קבע כי גם אם יקבע שהרטיבות אינה בבחינת הפרה יסודית, עדיין התובעים זכאים לבטל את הסכם המכר לאחר מתן הזדמנויות רבות לקבלן לתקן את הרטיבות, מכוח ס' 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה):

"היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול."

דוגמא נוספת לנזקי רטיבות העולים כדי 'לא ראוי למגורים' עלתה בע"א 148/89 שיכון עובדים בע"מ נ' עיזבון יוסף בליבאום ז"ל, פ"ד מט(5) 485, 510-511 (1996), שם נזקי הרטיבות היו קיצוניים במיוחד, עד כדי חורים בקירות, נוסח הדברים כדלקמן:

"הנזקים התבטאו בהופעה חוזרת ונשנית של סדקים בקירות, פיצוצים תכופים בצנרת המים והתפוררות של הטיח. מאמצי השווא שהשקיעה המערערת בניסיונותיה החוזרים והמתמשכים לתקן תופעות אלו העידו בעליל כי הבית לוקה בפגמים חמורים. פגמים אלה נתנו אותות ברורים וגלויים בכל דירות המגורים. הסדקים בקירות התרבו והלכו. פה ושם העמיקו הסדקים במידה כזאת עד שניתן היה להבחין בקרן אור שחדרה מבעד לסדק בקיר אל תוך הדירה. כתמי הטחב המתפשטים, פרי הרטיבות הגואה שהצינורות המפוצצים הספיגו בקירות, ותופעות חוזרות של נשירת טיח סיפקו גם הם עדות ברורה וזועקת לחומרת המצב. הנזקים לא היו דבר של מה בכך. אלה היו נזקים חמורים. רוכשי הדירות לא ידעו, ונראה כי ללא היזקקות לעצת מומחים אף לא יכלו לדעת, כי היסודות שעליהם הוקם הבית אינם מסוגלים לשאתו וכי גורלו של הבית נחרץ. אך ממה שראו וידעו יכלו בנקל להסיק כי הבית, במצבו המתדרדר והולך, אינו ראוי למגורים. אין כל ספק שמסקנה זו התחייבה באורח סביר מן העובדות שהיו גלויות וידועות." (ההדגשות אינן במקור, א.ד.)

הנה כי כן, ישנו סף רטיבות שהוא קיצוני וחמור מידי באופן שאינו מאפשר להתגורר בדירה, שכן פעמים רבות פועל יוצא של הרטיבות הינו עובש - המסוכן לבריאות.

האם מסירת הדירה לרוכש מעידה על היותה ראויה למגורים?

כפי שנקבע בע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (בכנוס נכסים), פ"ד נח(6) 400 (2004) (להלן: "פרשת עובדיה"), אם ישנה אי התאמה יסודית בדירה, אף אם נתגלתה לאחר קבלת החזקה בה, ייתכן ויהיה בכך כדי לעקר את המסירה כליל ולקבוע שהדירה לא נמסרה. משמעות הדבר - פיצוי בגין איחור במסירת הדירה.

יפים לעניין זה דברי כבוד השופט ריבלין, בפרשת עובדיה, עמ' 415, כדלקמן:

"עם כל זאת אין לשלול כליל את האפשרות לממש את הערבויות במקרים חריגים של אי-התאמה, בעיקר מקום שבו אי-ההתאמה בין הדירה שנבנתה לבין המוסכם בחוזה המכר יורדת לשורשם של דברים עד שיש לראות בה אי-מסירה של הדירה. הסוגיה של התאמת הדירה למוסכם בין הצדדים מוסדרת באופן מקיף בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן – חוק המכר). לפי הוראות חוק המכר ולפי הפרשנות שניתנה להן בפסיקה, אין דינה של אי-התאמה כדינה של אי-מסירה, עם זאת נראה כי ניתן לראות מקרים חמורים במיוחד של אי-התאמה כהפרת התחייבות למסירה (ראו: ע"א 1632/98 ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' – חברה קבלנית בע"מ [6], שם אישר בית-המשפט העליון את קביעתו של בית-המשפט המחוזי כי במוסרה דירות בטרם חוברו למערכת הביוב, החשמל והטלפון, בטרם נוצק משטח הכניסה לבניין, ואף בטרם היו בבניין מדרגות או מעלית, הפרה חברה קבלנית את תנאי המסירה שנקבע בהסכם המכר." (ההדגשות אינן במקור, א.ד.)

כללי אצבע מעשיים: מתי דירה תיחשב “ראויה למגורים”?

• אינדיקציות חיוביות:

  • חיבור לתשתיות חיוניות: מים, חשמל, ביוב, תברואה; קבלת טופס 4 מהווה חיזוק ראייתי.

  • בטיחות בסיסית: היעדר סכנות מיידיות (חשמל חשוף, כשלים קונסטרוקטיביים).

  • שימושיות בסיסית של פונקציות מגורים: חדרי רחצה ושירותים פעילים, גישה, אוורור, איטום המונע חדירה מיידית מהותית.

• אינדיקציות שליליות אפשריות:

  • ליקויי בטיחות מהותיים או תברואתיים המונעים שימוש (כשלי חשמל חמורים; היעדר תפקוד מערכות; הצפה/רטיבות קשה שמונעת שימוש; היעדר מתקני סניטציה).

  • נסיבות המצביעות על אי-שימושיות בסיסית, ולא רק חוסר נוחות או פגמים אסתטיים.

סיכומו של דבר

“דירה ראויה למגורים” היא רף מינימלי ולא מונח של 'שלמות': כל עוד מערכות היסוד תקינות ואין בדירה סיכון בלתי סביר לבריאות או לבטיחות, על הרוכש לקבל את החזקה בדירה, לערוך פרוטוקול מסירה ולאפשר לקבלן הזדמנות לתקן בתקופת הבדק. מנגד, ליקויים חמורים ומתמשכים – טיבות קיצונית, כשלים מבניים או היעדר מערכות בסיס – עשויים להצדיק סירוב למסירה.

המפתח הוא התנהלות סדורה: בדיקה הנדסית בסמוך למסירה, תיעוד מלא של הליקויים, מתן הודעות בכתב ומעקב אחר מועדי תיקון. כך נשמר האיזון שבין הזכות לקבל דירה תקינה לבין חובתו של הקבלן להשלים ולתקן. במקרה של ספק אם הליקוי פוגע בעצם היות הדירה ראויה למגורים, מומלץ להיוועץ במומחה הנדסי ובייעוץ משפטי נקודתי טרם קבלת החלטה על סירוב למסירה או נקיטת צעדים נוספים.