שטח עיקרי או שטח שירות? איך זה בא לידי ביטוי ועל פי מה זה נקבע?

פעמים רבות אנחנו נתקלים במושגים אלה בהקשרי נדל"ן - שטח עיקרי ושטח שירות.

אך מה זאת אומרת בדיוק שטח עיקרי או שטח שירות? למה זה בכלל חשוב?

ראשית, שטח גדול יותר משמעו ארנונה גבוהה יותר.

שנית, שטחה העיקרי של הדירה הוא מאפיין מרכזי ב'מוצר' - הדירה. בין אם רכשנו את הדירה מקבלן או מאדם פרטי, מחיר הדירה נגזר במכפלת השטח לעיקרי לפי מחיר למ"ר. עבור יזם החשיבות היא כפולה ומכופלת, שכן השטח העיקרי של הדירה הוא נגזרת של אחוזי הבנייה במקרקעין ובהתאם להיתר הבנייה הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

שלישית, יש לדבר השלכות במידות המינימום של השטח. לדוג' - גובה קומה של שטח עיקרי צריכה שתהיה 2.5 מ' מינימום; גובה קומה של שטח שירות - 2.05 מ'. גובה גבוה יותר - עלות בנייה גבוהה יותר לקבלן מצד אחד; יוקרתי יותר עבור הרוכש מצד שני.

אז על פי מה זה נקבע - שטח עיקרי או שטח שירות?

האם מבואת כניסה לדירה היא שטח עיקרי או שטח שירות? האם חדר עבודה הוא שטח עיקרי?

סיווג שטח עיקרי או שטח שירות קבוע בתקנה 9 לתקנות לתכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות והיתרים), תשנ"ב-1992 (להלן: "תקנות התכנון והבנייה") כפי שנקבע ברע"א 1226/10 מזוז נ' ועדת הזכאות (מינהלת סל"ע) (פורסם בנבו, 21.9.2010), פיסקה י"ב לפסק דינו של כבוד השופט רובינשטיין:

"ההבחנה בין שטח שירות לשטח עיקרי מצויה בתקנה 9 לתקנות, המגדירה מהם שטחים ל"מטרות עיקריות" ומהם "שטחי שירות". בין המטרות העיקריות מנויים מגורים (תקנה 9(ב)(1))."

וכן בפסקה 101 לפסק דינו של כבוד השופט רניאל בת"א 26999/06/11 נציגות הבית המשותף ברח' אלון 37 בחיפה נ' שרביב בע"מ (פורסם בנבו, 28.01.2015):

"יוצא אפוא, שהשאלה אם שטח הוא בבחינת שטח עיקרי או שטח שירות נקבעת לפי השימוש שנעשה בשטח, ובענייננו מדובר למטרה של עשיית ספורט. אני קובע איפוא, שחדר הכושר הוא שטח עיקרי, שעל פי התקנות גובהו לא יפחת מ-2.5 מטר." (ההדגשה אינה במקור, א.ד.)

בית המשפט קובע כי השימוש בפועל - להבדיל מהשימוש התכנוני, הוא שיקבע את סיווג השטח שטח עיקרי או שטח שירות.

שטח עיקרי או שטח שירות: מהם סוגי הסיווגים לכל אחד מהשטחים?

באשר לשטחי שירות, תקנה 9(ד) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות והיתרים), תשנ"ב-1992 (להלן: "תקנות התכנון והבנייה") קובעת 'רשימה סגורה' של סוגי שטחים שיסווגו כשטחי שירות.

באשר לשטחים עיקריים (ל'מטרה עיקרית'): תקנה 9(ב) לתקנות התכנון והבנייה קובעת את רשימת השימושים לשטח עיקרי : (1) מגורים; (2) מסחר; (3) בידור; (4) תעשיה; (5) מלאכה; (6) צרכים חקלאיים; (7) משרדים; (8) בתי מלון ובתי אירוח אחרים; (9) נופש וספורט;

אם כן, אז הלכה למעשה:

ראשית, השימוש בפועל. בהקשר זה יש לציין כי אין בכך כדי לבטל באופן גורף את המשקל שיכול להיות ליעוד התכנוני של השטח כנימוק לסיווג השטח באופן מסוים - ראיה המווה מעין 'כוונת היזם'. אך כפי הנראה, בית המשפט מקבע את השימוש בפועל כשימוש הקובע את הסיווג.

שנית, תקנות התכנון והבנייה קובעות מהם הסיווגים לכל אחד מהשטחים - שטח עיקרי או שטח שירות.

על כן, יש לבחון את השימוש בפועל ולראות לאיזו קטגוריה הוא שייך - ובהתאם נקבע סיווג השטח כשטח עיקרי או שטח שירות.

***האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ויש תמיד להתייעץ עם עורך דין.