האם מצג טרום חוזי יכול לחייב את הקבלן?

פעמים רבות קבלנים רבים מציגים פרוספקטים - עלונים שיווקיים להמחשת הדירה שתיבנה. הקבלן תמיד מדגיש - 'זה לא מחייב, זה לא ייראה ככה בדיוק אבל בגדול זאת התוכנית'.

אמירה זו של הקבלן בדר"כ מקבלת ביטוי בחוזה בין הצדדים, בדמות סעיף ספציפי שמבטל כל מצג או הסכמה קודמת - שאינם מופיעים בחוזה עליו חותמים הצדדים. כידוע, מה שנקבע בחוזה הכתוב מחייב. יחד עם זאת וכידוע, ס' 23 לחוק החוזים תשל"ג-1973 קובע כי חוזה יכול להיות גם בצורה שאינה בכתב. מאידך, ס' 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") דורש בהכרח כי בחוזים הקשורים במקרקעין (ולזכויות קנייניות) דרישת הכתב מחייבת יותר מהרגיל.

ועדיין, למרות שהובהר לנו שהפרוספקט אינו מחייב, הרושם שנוצר מההדמיה נותר - וזה מה שאנחנו מדמיינים בעיני רוחנו כשאנחנו רוכשים את הדירה. הרושם והציפייה כבר נחקקו אצלנו והשפיעו על החלום אותו אנו חולמים בבואנו לרכוש את הדירה, כך שלמעשה היזם "הרוויח" מהציפייה שיצר מבלי כל התחייבות למסור דירה העונה לציפייה. ציפייה או הסתמכות זו מהווה הבסיס לחיוב הקבלן במצג טרום חוזי שהציג לדייר - במקרים מיוחדים בלבד.

באיזה מקרים מצג טרום חוזי יחייב את הקבלן?

הפסיקה הכירה בבעייתיות וקבעה כי האמור אינו גורף ומצג טרום חוזי יכול לחייב קבלן - אף אם הדבר עומד בניגוד ללשון החוזה.

בע"א 2274/21 מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ (פורסם בנבו, 01.01.2023) עלתה השאלה בנוגע לתוקפו של פרוספקט שהוצג לרוכש דירה, כמפורט בפסקה 73 לפסק דינו של כבוד השופט שטיין, כדלקמן:

"73. ההלכה שהלכה והתגבשה ממקרה למקרה בעניינה של רכישת דירה "על הנייר" קובעת "כי יש לראות את הפרוספקט [שניתן לרוכש הדירה "על הנייר" על ידי הקבלן – א.ש.] כמעין-הצעה לניהול משא ומתן, ובהיעדר מסמך אחר בחוזה המשנה את התנאים שנכללו בפרוספקט, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה" (ראו: עניין אלרומלי, פסקה 31). כן נקבע שעל-מנת להכיר במסמך חוזי כ"משנה את התנאים שנכללו בפרוספקט" על המסמך להיות נהיר ופשוט לרוכש הדירה באופן שיאפשר להבינו בנקל וללא סיוע אנשי מקצוע. בכל מקרה בו החוזה שסותר את המצג הטרום חוזי אינו ברור ונהיר דיו, יפורש המפרט לאור המצג הטרום חוזי (ראו: עניין שיכון ופיתוח, בעמ' 678-677; עניין סגל פסקאות 7-6; עניין בסט, פסקה 47; עניין אחים עזרא, פסקה 8)." (ההדגשות אינן במקור, א.ד.)

אם כן, מקום בו החוזה "שותק" או שהמפרט הטכני של החוזה אינו ברור ונהיר לאדם הסביר לגבי עניין ספציפי שהוצג לרוכש הדירה טרם החוזה, המצג יכול שיחייב את הקבלן, על אף שהחוזה ביטל כל מצג או התחייבות קודמים שלא נרשמו בחוזה בין הצדדים.

לדוגמא, אם בפרוספקט הדירה נראים אריחים מסוג מסוים או מאיכות מסוימת, ובמפרט הטכני אין לכך כלל התייחסות ולחלופין ההתייחסות הינה 'טכנית מידי' - שאינה ברורה לאדם הסביר, אזי הפרוספקט יכול לחייב את היזם להתקין את האריחים שראה הדייר בפרוספקט הדירה.

הדבר כמובן תלוי במהות הדברים, אם בית המשפט יזהה עמידה דווקנית על הדרישה על אף שברור שהצדדים הסכימו על מפרט האריחים בנפרד או באופן שאפשר לרוכש להתייחס לכך - הדבר יכול להיחשב כחוסר תום לב או עמידה על זכות לרעה.

***האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ויש תמיד להתייעץ עם עורך דין.