זכויות שוכרים ומשכירים: מדריך לשכירות נדל"ן בשוק הישראלי

שוק השכירות בישראל הוא תחום דינאמי. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כ-30% מהמשפחות בישראל גרות בשכירות, והמספר אף גבוה יותר בערים הגדולות כמו תל אביב וירושלים.

עם עליית מחירי הנדל"ן ומגמות כמו עבודה מרחוק, יותר ויותר אנשים בוחרים בשכירות כפתרון מגורים ארוך טווח וכהשקעת נדל"ן רצויה. מאמר זה סוקר את הזכויות המרכזיות של שוכרים ומשכירים בשוק נדל"ן על פי החוק הישראלי, תוך התייחסות לנושאים ספציפיים כמו ליקויים בדירה, פינוי מוקדם במקרה של הפרה, וערבויות הניתנות למשכירים כבטוחה לחוזה. המאמר מבוסס על חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות"), חוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972.

מבוא: חוזה שכירות כמגן על זכויות שוכרים

פעמים רבות משכירים מסתכסכים עם שוכריהם על איחור בתשלום דמי השכירות, תחזוקת הנכס ופינויו. הסדרת הסכמות הצדדים בחוזה מביאה לוודאות ומונעת סכסוכים עתידיים - שכן הצדדים דיברו על הדברים והחליטו מראש מי אחראי וכיצד נוהגים בכל מקרה. הלכה למעשה - החוזה מייצר ודאות ופותר סכסוכים עתידיים.

בשוק הנדל"ן בישראל, תחום השכירות מוסדר בעיקר על ידי חוק השכירות, שמטרתו להגן על שני הצדדים - אך בנושאים מסוימים בעיקר על זכויות שוכרים, שכן סעיפים רבים בחוק הינם קוגנטיים, כלומר לא ניתן לשנות אותם - אף אם הצדדים מסכימים לשנות אותם (ס' 25י"ד לחוק השכירות). הרציונאל בדבר, אף אם שוכר מסכים לתנאי מסוים במסגרת חוזה, ההסכמה אינה בהכרח רצונית, אלא לעיתים נכפית על צד אחד בשל כוח מיקוח גדול יותר של הצד השני.

לדוג', שוכר שמחפש דירה לרוב יהיה לחוץ יותר למצוא דירה לעצמו ולמשפחתו, מאשר קבלן בנייה המשכיר מספר רב של דירות לכל מי שחפץ בכך, כך שעבורו מדובר בעניין כלכלי בלבד. לכן המחוקק בוחר להגן על הצד החלש בכך שאינו מאפשר שינוי תנאים מסוימים וקובע אותם כקוגנטיים - בלתי ניתנים להתנייה - אף בהסכמה.

חשוב לציין כי חוק השכירות קובע כי החוזה צריך להיות בכתב (ס' 25ב' לחוק השכירות). יחד עם זאת, חוזה שכירות הינו חוזה לכל דבר, כך שאם הנושאים המהותיים כבר סוכמו בין הצדדים, בית המשפט יכול להשלים את הפרטים החסרים לצורך כריתת החוזה. למאמר בעניין חוזים לחצו כאן.

נדל"ן: התמודדות עם ליקויים בדירה שכורה

כאמור לעיל, החוק מגן על זכויות שוכרים, במיוחד במקרים של ליקויים בדירה. תחילה, החוק מחייב את המשכיר לספק דירה ראויה למגורים (סעיף 25ו'(א) לחוק השכירות). מהי דירה שאינה ראויה למגורים? באופן עקרוני מדובר בשאלה מהותית שנדונה בפסיקה רבות בהקשר של נכסי מקרקעין. יחד עם זאת, בהקשר של שכירות, החוק נוקט בלשון מפורשת, כמפורט בתוספת הראשונה לחוק השכירות, כדלקמן:

"דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה: (1) היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין; (2) היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה; (3) אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה; (4) היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה; (5) היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה; (6) יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו."

במילים אחרות, הדירה צריכה לאפשר מגורים מינימאליים בה - כל מערכותיה עובדות באופן תקין ואין סכנה לבריאות או בטיחות הדיירים.

לדוגמה, אם יש נזילה בגג שגורמת לרטיבות, השוכר חייב להודיע בכתב למשכיר. אם התיקון לא מתבצע בתוך תקופה סבירה, השוכר יכול להזמין בעל מקצוע ולקזז את העלות. מהי תקופה סבירה? פרטני בהתאם לליקוי. כשמדובר בליקוי דחוף תקופה סבירה היא עד 3 ימים; כשמדובר בליקוי שאינו דחוף - 30 ימים (ס' 25ח'(ב) לחוק השכירות).

מאידך, אם מנורה מתקלקלת - שאינה הכרחית למגורים סבירים, על המשכיר לתקן את הליקוי - אך לא באופן דחוף - אלא בתוך זמן סביר (סעיף 9 לחוק השכירות). אם המשכיר מתעלם מדרישת השוכר, השוכר יכול לתקן בעצמו ולנכות את ההוצאות משכר הדירה (ס' 9(א)(1) לחוק השכירות).

טיפ: על מנת להגן על זכויות שוכרים - חשוב לתעד הכל. צילומים, חשבוניות, ומכתבים. יש ליקויים שכדאי לצלם מספר פעמים על פני תקופה, לפני התיקון ולאחריו.

חשוב לציין, החוק קובע כי ליקוי קל ערך לא יתוקן על ידי המשכיר אלא על ידי השוכר (ס' 25ח'(ב) לחוק השכירות). על כן, כדאי ורצוי להגדיר בחוזה מהו ליקוי קל ערך על מנת למנוע מחלוקות עתידיות.

נדל"ן: ערבויות כבטוחה עבור החוזה

לעתים קרובות שוכרים נדרשים לספק ערבויות כמו שיק ביטחון, ערבים אישיים, או פיקדון כספי למקרה של הפרת החוזה. נסקור את סוגי הערבויות:

1. ערבות בנקאית/שיק בנקאי: הערבות הטובה ביותר עבור משכיר דירה. השוכר נדרש להפקיד כסף או שיק בנקאי המגובה בכסף המופקד בבנק. השוכר לא יכול לעשות שימוש בכספים המופקדים כנגד הערבות במהלך תקופת השכרת הנכס.

2. שיק ביטחון שיק הניתן על ידי השוכר (וחתום על ידו) למשכיר בסכום שנקבע בין הצדדים (נהוג בין 3 ל- 6 חודשי דמי שכירות). בניגוד לשיק רגיל, הניתן לפדיון מעצם החזקתו אצל המוטב, שיק ביטחון כפוף לתנאים הקבועים בחוזה בין הצדדים וניתן לפורעו רק במקרה שהתקיימו התנאים שנקבעו בחוזה בין הצדדים.

   כתלות בתנאים הקבועים בחוזה, האמור יכול שיצריך הגשת השיק לביצוע בהוצאה לפועל, על מנת ליתן לשוכר הזדמנות להגיש התנגדותו לפירעון השיק. ככל שאכן מוגשת התנגדות לביצוע השטר על ידי השוכר, מתנהל דיון בפני רשם ההוצאה לפועל המכריע בין טענות הצדדים הקובע האם יש לכבד את השיק (ובאיזה סכום) אם לאו.

   חשוב לשים לב כי לשיק יש תוקף של 6 חודשים. לכן עדיף להשאיר את תאריך הפירעון בשיק 'פתוח' ולקבוע את סכום השיק בלבד. במקרה של הפרה המשכיר ממלא את תאריך השיק לצורך הפירעון.

3. שטר חוב (ס' 84 לפקודת השטרות [נוסח חדש]) דומה במהותו לשיק ביטחון. השוכר חותם על מסמך במסגרתו הוא מתחייב לפרוע סכום מסויים בהתקיים תנאים מסוימים.

4. ערב אישי: משכירים רבים דורשים ערבים אישיים לחוזה בשל חשש מקשיי גבייה מהשוכר במקרה של הפרה או נזק למושכר. בהתאם ובמקרה שהצדדים מסכימים על כך, אדם שאינו צד לחוזה חותם על החוזה כערב לכל התחייבויות השוכר. משמעות הדבר היא שבמקרה שהשוכר לא מקיים התחייבות הכתובה בחוזה ניתן לפנות ולדרוש מהערב את הפיצוי בגין ההפרה.

   חשוב לציין כי קודם לפנייה לערב, חייב לפנות לשוכר ('החייב העיקרי' - ס' 8 לחוק הערבות, תשכ"ז-1967) ורק אם האחרון לא נענה לדרישה, ניתן לפנות לערב.

ערבויות אלו נועדו להגן על זכויות המשכיר מפני נזקים או אי-תשלום. הבטוחות מוחזרות לשכור בסיום תקופת השכירות + מספר ימים על מנת לאפשר למשכיר לבחון את הדירה קודם להחזרת הבטוחות.

נדל"ן: פינוי מוקדם במקרה של הפרה

אם שוכר מפר את החוזה הפרה יסודית - אי-תשלום שכר דירה או גרימת נזקים, ייתכן כי המשכיר רשאי לפנות אותו קודם לסיום תקופת השכירות הקבועה בחוזה (כתלות בתנאי החוזה). המחוקק קבע הליך מיוחד לצורך פינוי נכס מושכר כהליך מהיר עבור משכירי דירות, על מנת שלא להותיר את אלה למול שוקת שבורה ולתמרץ שוכרים שלא לשלם ובכך לזכות בתקופה דיור ללא תשלום.

יחד עם זאת, התנאי היסודי לנקיטה בהליך 'מיוחד' זה - העובדה כי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 אינו חל על החוזה (ס' 6 לתקנות סדר דין אזרחי, תשע"ט-2018), שכן חוק הגנת הדייר קובע הגנות לזכויות שוכרים המונעות פינוי גם במקרה של אי תשלום דמי השכירות, על כן לא ניתן לנקוט בתביעה לפינוי מושכר במקרה כזה.

תהליך הפינוי כולל הגשת תביעה לבית המשפט (פינוי מהיר על פי חוק ההוצאה לפועל), והשוכר זכאי להגיש כתב הגנה בתוך 30 ימים. אם ההפרה היא אי-תשלום, המשכיר יכול לממש ערבויות. חשוב: לא לפנות את הדייר באופן עצמאי או להחליף מנעולים, הדבר יכול לחייב את המשכיר בתשלום בגין נזקים שגרם לשוכר ולהוביל לתביעה.

אם יש חוב כספי - הוא לא נתבע במסגרת התביעה לפינוי מושכר אלא במסגרת תביעה אחרת. בניגוד למקרים אחרים, אין צורך להגיש בקשה לפיצול סעדים לצורך הגשת תביעה כספית נוספת. למאמר בנושא פיצול סעדים לחצו כאן.

לסיכום - ערכו חוזה מקיף כדי להימנע מסכסוכים עתידיים

ערכו חוזה במסגרתו יש להעלות על הכתב את כל הנושאים עליהם דובר קודם לחוזה. כל תרחיש שעולה לכם לראש, דברו עליו ותסכמו מה עושים במקרה הזה. זכרו - החוזה מייצר ודאות.

***האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ויש תמיד להתייעץ עם עורך דין.