הגנה על בית המגורים בהליך חדלות פירעון

הדבר שמפחיד אותנו ביותר בהליך חדלות פירעון הוא 'מה יהיה עם הבית'.

חייבים רבים מתלבטים אם לנקוט בהליך חדלות פירעון כלכלי בשל הפחד שיקחו את בית מגוריהם במסגרת ההליך.

חשש זה - מבוסס, אך אינו בבחינת סוף פסוק שכן יש לדבר סייגים ומספר אפשרויות - חלקן אף מאפשרות לשמור על בית המגורים בבעלות החייב.

בעבר - במסגרת ס' 86א'(ג) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 (להלן: "הפקודה"), על בית המגורים רבצה הגנה כ'נכס תפוס' - נכס שחוק הגנת הדייר חל עליו, הגנה שהלכה למעשה איינה את הכדאיות הכלכלית במימוש בית המגורים.

נכס תפוס הינו למעשה נכס שלא ניתן להוציא את בעליו מתוכו - אלא עד הליכתו לבית עולמו. משמעות הדבר הייתה שאם מוכרים את הבית במסגרת ההליך, אזי הבית נמכר יחד עם החייב - שישלם דמי שכירות (לא גבוהים במיוחד) עד סוף ימי חייו.

משמעות הדבר היא שווי נמוך במיוחד של הנכס הנמכר - הפחתה של כ- 50% לפחות. לכן, פעמים רבות 'נכס תפוס' אינו נמכר אלא נפדה בסכום כסף נמוך באופן יחסי המגלם את השווי של נכס תפוס יחד עם התחשבות ביכולותיו הכלכליות של החייב.

חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018 (להלן: "החוק") שינה את המצב והסיר את ההגנה של נכס תפוס על בית המגורים של החייב. יחד עם זאת, החוק מספק הגנות אחרות בדמות דיור חלוף וסבירות המימוש הנגזרת מהכדאיות הכלכלית של המימוש ונסיבותיו האישיות של החייב. הגנות אלו יכולות לאפשר אף לשמר את בית המגורים של החייב חרף הליך חדלות הפירעון בו נקט, כפי שיפורט במאמר זה.

דיור חלוף

ס' 229(ג) לחוק קובע כי במקרה של מימוש בית המגורים, יש להעמיד לרשות החייב (ומשפחתו אם ישנה) דיור חלופי של מקום מגורים סביר באזור מגוריו. חשוב להבין, אין חובה להעמיד דיור חלופי כפי הדיור הנוכחי של החייב, אלא הדיור הסביר המצופה בהתאם לצרכי החייב. לדוגמא אם לחייב אישה ושני ילדים, דירת 4 חדרים 100 מ"ר הינה מקום מגורים סביר.

בפועל, אין משמעות הדבר כי על הנאמן (או הנושים) למצוא לחייב מקום מגורים ממש, אלא דמי השכירות בגין מקום המגורים החלופי מנוכים מהתמורה המועברת לקופת הכינוס מהתמורה הכוללת שהתקבלה בגין הנכס. התקופה הסטנדרטית לדיור חלוף הינה 4 שנים (ס' 223(ד)(1) לחוק). נמחיש באמצעות דוגמא.

נניח שבהתאם לדו"ח שמאי שווי הבית הינו 1,000,000 ש"ח.

נניח שלחייב אישה ושני ילדים, כך שדמי שכירות עבור מקום מגורים סביר ומתאים עומדים על 5,000 ש"ח לחודש.

על כן, לחייב מגיע דיור חלוף בשיעור של 5,000 למשך 4 שנים, קרי 240,000=5,000*12*4.

את דמי הדיור החליפי נפחית משווי הנכס, קרי 760,000=1,000,000-240,000.

את סכום זה על החייב יהיה לפדות במסגרת תוכנית הפירעון, כלומר אם החייב רוצה להימנע ממימוש, עליו להוסיף כ- 760,000 ש"ח כפיצוי לנושים במקום המימוש.

תקופת דיור חלוף

ס' 229(ד) לחוק דן במשך תקופת דיור חלוף וקובע כי ברירת המחדל הינה 4 שנים.

אלא שבידי בית המשפט לקצר או להאריך את התקופה בהתאם לנסיבותיו האישיות של החייב, יכולתו להשתכר, מצבו הבריאותי, גילו, מצבם של בני משפחתו וכיוצ"ב.

החוק מרחיק לכת ואף קובע את סמכותו של בית המשפט לקבוע כי התקופה אף יכולה להיות לכל ימי חייו של החייב. קביעה כזאת יכולה לעקר מתוכן לחלוטין את מימוש הנכס, שכן ייתכן ויופחת שיעור כה גבוה משווי הנכס עד כדי אי מימוש או פדיון של סכום נמוך במיוחד.

הכדאיות הכלכלית למול הנזק לחייב כתוצאה מהמימוש

ס' 229(א(ג) קובע כדלקמן:

"(1) התועלת שתצמח לנושים ממכירת הזכות האמורה גוברת על הנזק שייגרם ליחיד כתוצאה מכך, בהתחשב, בין השאר בגילם של היחיד ובני משפחתו הגרים עמו ובנסיבותיהם האישיות ובכלל זה מצבם הבריאותי;

(2) אין אפשרות סבירה לפרוע את החוב בדרך אחרת שפגיעתה ביחיד פחותה;"

באמצעות סעיף זה נראה שהמחוקק רוצה לאפשר גם שיקולי צדק טרם נממש בית מגורים של חייב. על כן, הסעיף כללי - כיאה ל'סעיף סל', באופן המפשר גמישות בהחלת החוק על מקרים שונים וחייבים שונים.

לדוגמא, נניח שלחייב ילד נכה, באופן המצריך דירה מותאמת לצרכיו בהיבטים של נגישות ואביזרים מיוחדים בדירה המאפשרים לו להתנהל. על כן, איתור דיור חלוף יהיה גם קשה וגם ככל הנראה יקר - בשל הצורך בנגישות ואביזרים מיוחדים.

אם שווי הנכס אינו גבוה במיוחד (או שיעור החובות נמוך באופן יחסי) והאמור יגרום נזק לצד שלישי, ייתכן שבית המשפט ישקול להימנע ממימוש הנכס בשל הנזק שייגרם לבנו של החייב לעומת התועלת הלא גדולה שתיגרם לנושים.

כאן נכנס פרמטר נוסף, של שיעור ההחזר שהנושים יקבלו בתוכנית פירעון 'ללא מימוש' לעומת 'עם מימוש'. ככל שאחוז ההחזר יהיה גבוה יותר בתוכנית ללא מימוש, אזי בית המשפט ינסה להימנע ממימוש ולהפך.

לעיתים נמצא עצמנו בתחום קצת אפור, קצת באמצע, שיעור ההחזר בינוני ושיעור הנכס - בינוני גם כן. ייתכן וניתן לפתור את הסיטואציה הנ"ל באמצעות הצעת הסדר לנושים - אך על כך במאמר נפרד.

לא למותר לציין, כי אפשרות נוספת העומדת בפני החייב הינה מכירת הנכס באופן עצמאי, על מנת להשיא את התמורה בגין הנכס, שכן שווי נכס המשווק במסגרת כינוס נכסים בדר"כ נמוך יותר.

לסיכום, הליך חדלות פירעון אינו בהכרח סוף דרכו של בית המגורים שלכם – החוק מספק כלים והגנות משמעותיות, באופן שאף יכול לאפשר שמירה על הנכס למרות ההליך. עם זאת, כל מקרה הוא ייחודי, וחשוב להתייעץ עם עורך דין מנוסה בתחום חדלות פירעון כדי לבחון את האפשרויות הספציפיות עבורכם, למזער סיכונים ולמקסם את סיכויי השיקום הכלכלי.

***האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ויש תמיד להתייעץ עם עורך דין.